Le diagnostic énergétique d’une maison désigne le plus souvent le DPE, le diagnostic de performance énergétique, obligatoire pour vendre ou louer. L’audit énergétique, plus poussé, s’y ajoute pour la vente d’une maison classée E, F ou G et sert aussi à préparer des travaux. Cet article précise ce que contient chaque document, quand il est exigé, ce qui fait varier le prix, qui peut le réaliser et comment se passe la visite.
DPE ou audit énergétique : deux diagnostics pour deux usages
Le DPE classe la maison sur deux échelles de A à G. L’étiquette énergie rapporte la consommation annuelle, réelle ou estimée, à la surface du logement. L’étiquette climat fait le même calcul pour les émissions de gaz à effet de serre.
L’audit énergétique va plus loin : il part du même état des lieux, puis propose des scénarios de travaux chiffrés pour gagner des classes. Le DPE dit où en est la maison, l’audit indique par quels travaux l’améliorer.
L’étude thermique est une troisième démarche, distincte des deux autres. Elle concerne surtout les constructions neuves, dont les professionnels sont présentés dans cet article sur les interlocuteurs d’une construction neuve.
Quand le diagnostic énergétique d’une maison est obligatoire
Pour une vente, le vendeur remet le DPE dans le dossier de diagnostic technique. Pour une location, le propriétaire bailleur l’intègre au même dossier et le remet au locataire. Les annonces affichent les deux classements, et la mention « logement à consommation énergétique excessive » accompagne les logements classés F ou G.
Une maison classée E, F ou G exige en plus un audit énergétique à la vente, à fournir au moment de la promesse de vente ou de la signature de l’acte. Sans projet de vente ni de location, aucun de ces diagnostics n’est exigé.
Prix d’un DPE et d’un audit énergétique
Le prix du DPE n’est pas réglementé : chaque diagnostiqueur fixe son tarif. Pour une maison, il dépend surtout de la surface, de l’âge du bâtiment, de la région et du déplacement. Une maison ancienne, avec plusieurs extensions ou des équipements variés, demande plus de relevés qu’un pavillon récent.
L’audit coûte davantage que le DPE, puisqu’il ajoute l’étude des scénarios de travaux. Pour comparer, demandez plusieurs devis écrits qui précisent ce qui est inclus : visite, rapport, déplacement, remise des fichiers.
Qui peut réaliser le diagnostic et comment le choisir
Le DPE est établi par un diagnostiqueur certifié, assuré pour sa responsabilité professionnelle et sans lien qui nuirait à son impartialité. Un propriétaire qui fait appel à un diagnostiqueur non certifié s’expose à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive.
Avant de signer un devis, vérifiez la certification du professionnel et son assurance. Pour les autres critères de sélection, notre guide pour choisir un service de diagnostic immobilier détaille les points à comparer.
Déroulé de la visite et documents à préparer
Le diagnostiqueur parcourt la maison pièce par pièce. Il relève l’isolation des murs, de la toiture et des planchers, les menuiseries, le système de chauffage, la production d’eau chaude et la ventilation.
Quelques documents accélèrent la visite et rendent le résultat plus fidèle :
- les factures de travaux d’isolation, de chauffage ou de fenêtres, qui permettent de justifier les performances des équipements ;
- le descriptif des équipements installés, avec leur âge et leur type d’énergie ;
- les plans de la maison, utiles pour mesurer les surfaces et repérer les extensions.
Les données sont ensuite saisies dans un outil de calcul, comme ceux présentés dans l’article sur les logiciels de diagnostic immobilier, qui produit l’étiquette finale.
Lire l’étiquette et décider des travaux
Une étiquette énergie de A à G se lit avec l’étiquette climat : une maison peut obtenir deux lettres différentes. Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits.
La classe pèse aussi sur la location : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir de 2028 et les E à partir de 2034. Un propriétaire bailleur a donc intérêt à connaître ces échéances avant de remettre la maison en location.
L’audit sert de point de départ aux travaux : il propose plusieurs scénarios, par exemple un projet de rénovation ou des travaux d’agrandissement de la maison, à faire coïncider avec l’isolation. Les DPE antérieurs à juillet 2021 sont à refaire avant toute vente ou mise en location.
