1914, c’est l’année où tout a commencé. On l’oublie vite, mais l’encadrement des loyers n’est pas une nouveauté sortie du chapeau des années 2020. Lille, après Paris, s’est vue rappeler à l’ordre du plafonnement depuis le 1er mars 2020 : fini la fixation libre, place à un jeu de calculs et de contraintes, imposé par décret pour Lille, Lomme et Hellemmes. Paris avait déjà été visée dès juillet 2019.
Ce retour de l’encadrement s’inscrit dans une saga mouvementée. Depuis un siècle, le dispositif n’a cessé d’être supprimé, rétabli, ajusté, souvent à la faveur de l’actualité immobilière et de la flambée des loyers. La version moderne, ressuscitée récemment, vise à protéger les locataires pris au piège des loyers démesurés. Mais comment déterminer le loyer applicable à votre bien ? Quelles marges de manœuvre laissent les textes ? Et que risque un propriétaire qui décide d’ignorer les plafonds ?
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Face à ce paysage réglementaire en pleine évolution, mieux vaut savoir où l’on met les pieds, surtout si votre bien se trouve à Lille ou Paris.
Gestion des loyers
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À Lille, l’encadrement des loyers a fait son retour le 1er mars 2020. Depuis cette date, Lille, Lomme et Hellemmes suivent les règles du décret du 22 janvier 2020, tandis que Paris y est soumise depuis le 1er juillet 2019.
L’idée de plafonner les loyers ne date pas d’hier. Sa trajectoire, jalonnée d’allers-retours, de revirements et de contestations, s’est dessinée bien avant la crise du logement contemporaine. En réalité, la première mise en place d’un encadrement remonte à la Première Guerre mondiale.
Lille rejoint donc Paris. Mais au-delà du principe, comment calculer le loyer autorisé dans ce nouveau cadre ? Existe-t-il des solutions pour valoriser un bien au juste prix malgré les plafonds ? Et que prévoit la loi pour les contrevenants ?
Pour démêler tout cela, voici ce que vous devez savoir :
- L’encadrement des loyers : retour sur son histoire
- Déterminer le montant autorisé pour un loyer
- Contourner ou optimiser dans le respect du cadre
- Risques encourus en cas de dépassement
- Évolution possible du bail avant mise en œuvre de l’encadrement
L’encadrement des loyers : retour sur son histoire
Retour au contenuÀ Paris, l’encadrement des loyers s’est imposé dans un paysage marqué par l’augmentation continue des prix. Mais s’agit-il d’un remède efficace ?
Ce qui s’est passé à Paris
Comme à Lille, le parcours de l’encadrement à Paris s’est révélé tortueux. Instauré en 2015, puis suspendu en 2017, le plafonnement réapparaît pour tous les baux signés ou renouvelés à partir de juillet 2019.
Quels résultats observe-t-on ?
Jusqu’ici, aucune analyse officielle n’a livré son verdict sur la version 2019 de cette règle. Pourtant, selon une enquête relayée par Les Echos, la part de nouveaux loyers dépassant le plafond est passée de 31 % à 27 % entre mai et septembre 2019 à Paris, soit juste après le retour de la contrainte.
Côté montants, les annonces constatent une baisse de 2 à 3 % pour les petits biens, mais mettent davantage cela sur le compte de la saison qu’au propre effet de la loi.
Rien de fondamentalement nouveau, finalement. Les études sur l’encadrement précédent montraient que 26 % des nouveaux baux dépassaient la limite, en particulier sur les studios et chambres de service.
Lille aussi concernée : pourquoi ?
À Lille, la pression locative n’a fait que grimper. La ville figure au troisième rang national par le niveau de ses loyers. Entre 2000 et 2012, les loyers privés ont grimpé de 70 %. Cette flambée a poussé la métropole à réclamer l’encadrement dès 2017.
Et ailleurs, demain ?
La loi ELAN offre une porte d’entrée à d’autres grandes agglomérations. Lyon, Aix-Marseille et plusieurs villes pourraient rejoindre Paris et Lille à moyen terme.
Comment déterminer le loyer autorisé ?
Retour au contenuChaque nouveau bail ou renouvellement impose de respecter un plancher et un plafond, eux-mêmes indexés sur le loyer de référence.
Comment le loyer de référence est-il fixé ?
Le calcul s’appuie sur le loyer médian, différent selon le type de logement, la surface et le quartier. L’étape suivante ? Avancer point par point pour fixer le loyer autorisé.
Où trouver le loyer de référence ?
Les données officielles sont rendues publiques sur des plateformes spécialisées, selon que le bien se situe à Lille ou à Paris. On y précise le nombre de pièces, la date de construction, le caractère meublé ou non, et l’adresse exacte. Il suffit ensuite de consulter la grille en ligne pour obtenir la référence.
Comment obtenir le plafond majoré ?
Le plafond autorisé s’obtient en ajoutant simplement 20 % au loyer de référence fixé par la ville et l’État.
Est-il possible de contourner l’encadrement ?
Retour au contenu Le dispositif concerne tous les baux conclus à Lille à partir de mars 2020, à Paris à partir de juillet 2019, qu’il s’agisse de locatif vide ou meublé, en bail traditionnel ou mobilité, dès lors qu’il s’agit d’une résidence principale.
Cependant, il subsiste des situations pour lesquelles les plafonds ne s’appliquent pas. Parmi les plus fréquemment utilisées :
- Location en tant que résidence secondaire, bien saisonnier ou usage professionnel
- Ajout d’un complément de loyer
Le complément de loyer, comment ça fonctionne ?
La loi ELAN autorise un complément si le bien présente des éléments de confort ou de localisation qui le distinguent vraiment des logements équivalents dans le secteur. Autrement dit, cette majoration financière doit récompenser un atout marquant, rare, clairement identifiable.
Quels critères peuvent justifier ce supplément ?
La réglementation ne liste pas précisément les critères retenus, mais le complément ne se conçoit que face à une réelle sur-valeur vis-à-vis des biens comparables (surface, année, bail). Quelques situations type :
- Vue panoramique ou dégagée, peu commune
- Parking privé dans un secteur où trouver une place relève du parcours du combattant
- Appartement en duplex
- Équipements connectés haut de gamme dans une location meublée
Un détail courant, telle une cheminée si tout l’immeuble en dispose, n’est pas suffisant pour réclamer un supplément.
Où se situent les limites ?
Certains agréments sont exclus du raisonnement, parmi lesquels :
- Gardien ou ascenseur
- Piscine collective
Le locataire peut-il contester ce supplément ?
La loi ELAN donne la possibilité à un locataire de contester le complément dans les trois mois suivant la signature du bail auprès de la commission départementale de conciliation (hors bail mobilité).
Le propriétaire doit alors prouver la singularité de son bien. En cas d’accord, la nouvelle valeur s’applique. Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le tribunal dans un délai de trois mois après la réponse de la commission. À compter de la décision, le montant fixé devient la référence, qu’il intègre ou non le complément.
Que risque-t-on à dépasser les plafonds ?
Retour au contenuLe respect du dispositif s’impose au propriétaire. Si le contrat dépasse le plafond, l’administration intervient par étapes : premièrement par une mise en demeure, puis avec des sanctions si nécessaire.
Voici les principales conséquences :
- Baisse obligatoire du loyer exigée par le préfet, avec obligation de restituer la différence au locataire
- Amende si le refus persiste, pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier, 15 000 € pour une société
- Saisine du tribunal pour contraindre à l’application de la mesure
Le loyer peut-il évoluer avant la mise en œuvre du dispositif ?
Retour au contenuUn bail en cours n’est pas concerné. L’encadrement ne s’applique qu’aux nouveaux contrats signés après la date officielle dans chaque ville.
Pour rappel, cela concerne :
- Paris : tous les baux datés après le 1er juillet 2019
- Lille : ceux conclus à partir du 1er mars 2020
Et si mon loyer est inférieur au plafond majoré ?
Dans les secteurs où le marché est tendu comme Lille ou Paris, le loyer reste stable d’un locataire à l’autre, sans possibilité de réévaluation arbitraire.
Deux seules portes de sortie :
- Revalorisation selon l’indice officiel annuel (IRL)
- Gros travaux d’amélioration ou de mise aux normes : dans ce cas, la hausse annuelle peut atteindre 15 % du montant engagé.
À titre d’exemple, un propriétaire qui investit 4 000 € de travaux dans un appartement loué 500 € par mois pourrait hausser son loyer de 50 € mensuels sur un an, soit 600 € de plus sur l’année suivante.
Mon loyer dépasse-t-il le plafond ? Dois-je le baisser ?
Pour un bail conclu avant la date d’application du dispositif, nul besoin de raboter le montant en cours. Mais lors d’une remise en location, il faudra ajuster au nouveau plafond.
Pour fixer un loyer au-delà du cadre lors d’une relocation, seule une justification sur la base d’un complément pourra être tentée.
Ce qu’il faut retenir
Retour au contenu À Lille comme à Paris, l’encadrement des loyers s’ancre durablement, et reste susceptible de s’étendre à d’autres villes bientôt. Pour autant, l’histoire pleine de rebonds du plafonnement des loyers rappelle que rien n’est jamais figé : demain, il suffirait d’une nouvelle crise ou loi pour rebattre les cartes.
Des zones d’ombre persistent, des questions aussi. Mais une chose est sûre : le marché locatif n’a pas fini de tenir propriétaires et locataires sur le qui-vive.
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